规划知识
  城市规划
  法定规划
    城镇体系规划
    总体规划
    城市分区规划
    城市专项规划
    城市详细规划
  非法定规划
    战略规划
    概念规划
    城市设计
控制性详细规划
  控制性详细规划指的是以总体规划(分区规划)为依据,详细规定建设用地的土地使用性质,使用强度等控制指标(主要包括建设用地的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率),道路和工程管线控制性位置,公共服务配套设施,空间环境的控制要求,以及其他规划管理要求。控制性详细规划是对各个地块给予规划设计要求的法定规划,并不对城市建设作出最终安排。
控制性详细规划的作用是什么?
  控制性详细规划是进行城市规划管理和用地的行政划拨的法定依据。在它之上有城市总体规划和分区规划,在它之下有修建性详细规划。控制性详细规划是两者之间有效的过渡和衔接,确保规划体系的完善和连续。对上,它是城市总体规划的实施工具,对其深化、继承;对下,它是修建性详细规划起的编制依据,对其提出规划设计条件和控制要求。
控制性详细规划的各类控制指标
  (1)土地使用控制:用地性质,土地使用兼容,用地边界,用地面积

  (2)土地使用强度控制:

  容积率:地块内建筑总面积与地块用地面积的比值。是控制地块开发强度的重要指标。

  建筑密度:地块内建筑基地面积与地块用地面积的百分比,单位%,是控制地块建设容量与环境质量的重要指标。

  人口密度:单位居住用地上容纳的人口数,总居住人口数与地块面积的比率。

  绿地率:地块各类绿地面积总和与地块用地面积的百分比,是衡量地块环境质量的重要指标。

  (3)建筑建造控制:

  建筑高度:地块内建筑地面上的最大高度限制,也称建筑限高。

  建筑后退:建筑控制线与规划地块边界之间的距离。

  建筑间距:地块内建(构)筑物之间以及与周边建(构)筑物之间的水平距离要求,单位M。

  (4)城市设计引导:建筑体量,建筑形式,建筑色彩,空间组合,建筑小品

  (5)设施配套:

  市政设施配套:给水设施、排水设施、供电设施以及其他设施等;

  公共设施配套:教育设施、医疗卫生设施、商业服务设施、行政管理设施、文娱体育设施及其附属设施等。

  (6)行为活动:

  交通活动控制:车行交通组织、步行交通组织、公共交通组织、配建停车位及其他交通设施;

  环境保护规定:噪声振动等允许标准值、水污染允许排放量、水污染允许排放浓度、废弃污染允许排放量及固体废弃物控制。
容积率
  地块内建筑总面积与地块用地面积的比值。是控制地块开发强度的重要指标。

建筑密度
  地块内建筑基地面积与地块用地面积的百分比,单位%,是控制地块建设容量与环境质量的重要指标。
人口密度
  单位居住用地上容纳的人口数,总居住人口数与地块面积的比率。
绿地率
  地块各类绿地面积总和与地块用地面积的百分比,是衡量地块环境质量的重要指标。
建筑高度
  地块内建筑地面上的最大高度限制,也称建筑限高。
建筑后退
  建筑控制线与规划地块边界之间的距离。
建筑间距
  地块内建(构)筑物之间以及与周边建(构)筑物之间的水平距离要求,单位为米。
控制性详细规划内容是什么?
  控制性详细规划的主要任务:以总体规划或分区规划为依据,细分地块并规定其使用性质、各项控制指标和其他规划管理要求,强化规划的控制功能,指导修建性详细规划的编制。具体来说,控制性详细规划的内容有以下几点:

  (1)确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线,确定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型。

  (2)确定各地块建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

  (3)提出个地块建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。

  (4)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通战场用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级支路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

  (5)根据规划建设容量,确定市政工程管线的位置、管径和工程设施的用地界线,惊醒管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。

  (6)制定相应的土地使用及建筑管理规定。
什么是修建性详细规划?
  修建性详细规划(site plan)是以城市总体规划(分区规划)或控制性详细规划为依据,对城市近期建设的工厂、住宅、交通设施、市政工程、公用事业、园林绿化、文教卫生、商业网点和其他公共设施等作出具体布置的规划设计,作为城市各项工程和建筑设施的设计依据。
修建性详细规划有什么用?
  修建性详细规划(site plan)是以城市总体规划(分区规划)或控制性详细规划为依据,对城市近期建设的工厂、住宅、交通设施、市政工程、公用事业、园林绿化、文教卫生、商业网点和其他公共设施等作出具体布置的规划设计,作为城市各项工程和建筑设施的设计依据。
修建性详细规划内容是什么?
  (1)建设条件分析和综合技术经济论证。

  (2)建筑的空间组织、环境景观规划设计,布置总平面图。

  (3)道路系统规划设计。

  (4)绿地系统规划设计。

  (5)工程管线规划设计。

  (6)竖向规划设计。

  (7)估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。
规划管理单元
  规划管理单元是在城市规划区内,为了便于规划管理,依据一定的原则,综合考虑多种影响因素划定的,并编排规划管理单元号码。规划管理单元是控制性详细规划的基本编制单位。
主导属性
  主导属性指对规划管理单元主导性质的概括与描述,例如:综合发展区、居住区、商业区、公共服务设施区、历史风貌保护区、对外交通设施区、市政设施区、文化娱乐区、工业区、仓储区、生态景观区、村镇发展区等。
地块
  在规划管理单元的基础上进一步划分基本地块,并编排地块号码,从而确定各地块的用地面积和各项控制指标。
绿地率
  绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,但两者又有区别。绿地率是规划指标,是居住区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

  绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等,要求标准很高。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中。

  对于城市规划部门来说,在对小区进行绿化评价时,采用的都是绿地率指标。但购房者要注意部分开发商在销售楼盘时用绿化覆盖率来代替绿地率。
居住区
  一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模(30000~50000人)相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区
  我国现所称的小区,是指被城市道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模(10000~15000人)相对应,配建有一整套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住组团
  一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模(1000~3000人)相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
日照间距
  日照间距指前后两排南向房屋之间,为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。
竖向规划
  城市开发建设地区(或地段)为满足道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的综合要求,对自然地形进行利用、改造、确定坡度、控制高程和平衡土方等而进行的规划设计。竖向规划可分为两个阶段:总体规划阶段和详细规划阶段。
绿化覆盖率
  绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,但两者又有区别。绿地率是规划指标,是居住区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

  绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等,要求标准很高。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中。而绿化覆盖率则要求比较宽泛,树的影子、露天停车场、可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能达到60%以上。

  对于城市规划部门来说,在对小区进行绿化评价时,采用的都是绿地率指标。但购房者要注意部分开发商在销售楼盘时用绿化覆盖率来代替绿地率。